O aumento da demanda por espaço de armazenamento das operadoras de comércio eletrônico tem aumentado também a ocupação média dos varejistas na última década e, consequentemente, aumentando inclusive os metros quadrados em galpões logísticos para alocar os seus produtos.
De fato, tornou-se nitidamente aparente o aumento da demanda por espaço de logística devido ao aumento dos requisitos de locatários de comércio eletrônico durante a interrupção da pandemia.
E a proporção das compras de varejo no mercado brasileiro contabilizadas pelas compras online tende a aumentar ainda mais – pelo menos essa é a previsão de alguns especialistas.
O setor industrial, embora seja uma posição consensual de compra no setor imobiliário, é um ponto brilhante como um dos principais beneficiários da mudança para o e-commerce, à medida que as cadeias de suprimentos se adaptam e os operadores logísticos se ajustam às mudanças no comportamento do consumidor.
A demanda por espaço está se acelerando, mas é provável que corresponda ao aumento da oferta. A demanda esmagadora de capital para logística provavelmente verá uma compressão da taxa de capitalização, apesar da falta de crescimento dos aluguéis.
A alta no e-commerce tem acelerado a busca por galpão para alugar em BH porque as vendas no varejo online exigem, muitas vezes, mais espaço logístico que as vendas tradicionais.
O atendimento de pedidos online requer mais espaço logístico porque todo o estoque é armazenado em um depósito, em vez de ter um componente nas prateleiras das lojas.
Isso, por sua vez, permite maior variedade de produtos, níveis de estoque mais profundos, operações de envio de pacotes com uso intensivo de espaço e atividades de valor agregado adicionais, como processamento de devoluções.
Taxas de vacâncias de galpões para alugar estão só a diminuir
Em relação aos galpões logísticos, as taxas de vacância estão a cair moderadamente à medida que os mercados absorvem o boom de oferta.
Em geral, os últimos anos viram o mercado se tornar mais pré-comprometido, à medida que as principais incorporadoras esgotavam seus galpões logísticos para desenvolvimento, preferindo garantir compromissos de inquilinos de longo prazo.
Ao mesmo tempo, os galpões logísticos construídos especulativamente raramente ficaram sem inquilinos devido à escassez de galpões disponíveis para o armazenamento de produtos de ecommerce.
Desde a crise do COVID-19, a participação do varejo no comércio eletrônico continuou a aumentar
O comércio eletrônico já estava crescendo rapidamente, mas a Covid-19 – e o novo pensamento sobre o estoque – acelerou essa tendência, junto com a necessidade de espaço em galpão para alugar para dar suporte às vendas digitais.
O conceito de estoque just-in-time agora é just-in-case. Os dias de baixos níveis de estoque acabaram!
A aceleração do comércio eletrônico está gerando uma nova demanda por espaços de armazenamento, especialmente nos grandes centros brasileiros como Curitiba e São Paulo.
Mas a questão-chave é: isso será suficiente? Alguns especialistas avançam que adoção acelerada do comércio eletrônico e níveis mais altos de estoque podem gerar demandas ainda maiores.
Novos galpões logísticos estão sendo construídos em todo o país para responder ao crescimento do comércio eletrônico, mas toda a construção pode levar mais de um ano.
Além da crescente demanda do varejo, os negócios de entrega de pacotes e papel/embalagem precisarão de mais espaço. Vários setores ainda estão nas fases iniciais de adoção do e-commerce, incluindo alimentos e bebidas e construção/reforma residencial.
Embora grande parte dessa mudança possa ser temporária, algumas podem ser permanentes à medida que os novos usuários se familiarizam com o comércio eletrônico.
Haverá mais clareza sobre o que essas tendências significam ao longo do ano. O que torna isso difícil de avaliar hoje é a taxa de vacância extremamente baixa.
Além disso, se um inquilino precisar de espaço hoje, existem poucas propriedades atualmente disponíveis com um espaço consideravelmente relevante disponível para locação.
Os galpões logísticos de comércio eletrônico precisam de um tamanho bom, bem como uma altura livre de construção que permita densificar as operações, operando em até três níveis de mezanino.
Proprietários de imóveis brasileiros estão dispostos a trabalhar com incorporadoras porque acreditam mesmo no aumento ainda maior da busca por galpões logísticos no Brasil.
As incorporadoras que estão confiantes de que o Brasil continuará sua trajetória pré-Covid-19 estão mostrando o desejo de aproveitar a demanda reprimida por espaço que virá com a recuperação econômica.
De fato, o Brasil já está vendo uma demanda extraordinária por espaço de armazenamento para e-commerce.
Centros populacionais tradicionalmente têm sido a primeira escolha para galpões logísticos de comércio eletrônico. Regiões com alta população, no entanto, também estão sendo cada vez mais procuradas.
Estudo de caso
No fim dos anos 1990, Hamid Moghadam, um incorporador imobiliário de origem iraniana, fez uma aposta de US $ 5 milhões na Webvan, uma mercearia online americana. Foi um fracasso. A Webvan foi uma das vítimas mais espetaculares do crash das e-commerces.
Mais irritante ainda, Moghadam recusou a oportunidade de investir em outra nova empresa de comércio eletrônico chamada Amazon, pensando que seu foco em livros era muito restrito em comparação com mantimentos.
No entanto, algumas pessoas podem vencer mesmo perdendo. Percebendo uma recompensa potencial na mania online, a empresa que ele cofundou vendeu seu portfólio de shopping centers e comprou milhões de metros quadrados de espaço de depósito na pista de aeroportos americanos.
Inicialmente entenderam a empresa errado, mas acertaram grande na tendência. Duas décadas depois, a empresa é hoje o maior proprietário da Amazon. O Sr. Moghadam, agora com 63 anos, tem uma posição de destaque no negócio mundial de depósitos logísticos.
E então, achou interessante o nosso artigo analisando a alta nas empresas de comércio eletrônico que têm aumentado de forma considerável a busca por galpões logísticos para alugar?
Realmente é possível concluir que há muito espaço no setor para crescimento por quem busca investir no mercado imobiliário na área de galpões logísticos, não é mesmo?
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